אחד הגורמים שמעסיקים אותנו הכי הרבה בתחום הנדל”ן הוא מחירי הדירות. כשאני נפגש עם לקוחות שרוצים לקנות או למכור דירה בפעם הראשונה אני מגלה שקשה להם מאוד להצמיד מחיר לנכס.

ובצדק, להבדיל מרכבים ומוצרי יד שניה אחרים, אין דרך בטוחה אחת להעריך מחיר של דירה. קל מאוד לזרוק מספרים באוויר, אבל אין לנו מקור מידע שניתן בקלות להבין ממנו כמה שווה הדירה שלנו, כי זה תלוי בכל כך הרבה פרמטרים.

מצד אחד המחיר תלוי בגורמים פנימיים כמו שטח הדירה והמיקום שלה, אך גם בגורמים חיצוניים שלא תמיד קל להבין ולמדוד כמו: הביקוש וההיצע לנכסים באיזור ותכניות העירייה.

לא משנה באיזה צד של העסקה אתם, חשוב מאוד שתבינו מה משפיע על מחירי הנדל”ן בשביל שתוכלו להשוות בקלות בין נכסים, לדעת מה משפיע על המחיר שלהם ולהבין מתי הזמן הנכון לקנות או למכור. במאמר הזה אסביר לכם אילו גורמים משפיעים על מחירי הדירות, בכמה הם משפיעים ואיך להתייחס אליהם:

1. מיקום הנכס

לא סתם המשפט הכי נפוץ בעולם הנדל”ן האמריקאי הוא “לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן”.

המיקום הוא באמת הגורם החשוב ביותר שקובע את ערך הדירה. באופן טבעי בכל עיר יש את האיזורים שנתפסים “שווים” יותר וכאלו שפחות. גם אם הדירה עצמה מדהימה, השווי שלה יושפע מאוד מהיוקרתיות הנתפסת של האיזור שבו היא ממוקמת.

אז איך המיקום משפיע על מחיר הדירה?

קרבה לים

מי לא היה רוצה לגור ליד הים ? הקרבה לים נתפסת יוקרתית בעיני קונים רבים, ולכן ככל שתגורו קרוב אליו, שווי הנכס שלכם צפוי להיות גבוה יותר. השווי הגדול ביותר יהיה לדירות הנמצאות ב”קו ראשון לים” – כאלו שאין אף גורם שמפריד ביניהן לבין הגישה לים.
הקרבה לים יכולה להוסיף בין 10%-30% לערך הנכס, תלוי בקרבה ובראות של הים מחלונות הדירה.

בחיפה למשל, שכונת “בת גלים” הותיקה צמודה מאוד לקו החוף. ולמרות שרב הביניינים בה ישנים, הדירות בשכונה נהנות מעליית ערך גדולה יחסית לשכונות קרובות אחרות. גם בשכונה עצמה יש פערים גדולים מאוד בין נכסים דומים ברחוב שנמצא בקו ראשון לים, לבין נכסים רחוקים מהם.

כך למשל עפ”י אתר מדל”ן, דירה בקו ראשון לים (רחוב השחף) נמכרה ב-1,175,000 ש”ח, ואילו דירה עם שטח זהה, ואף צעירה יותר בקו שני לים (רחוב העליה השניה), נמכרה ב780,000 ש”ח בלבד.

קרבה למוסדות ציבוריים ומוקדי עניין

הקרבה של הדירה למוסדות ציבוריים כגון בתי ספר, גני ילדים, קניונים ובתי חולים יכולה להשפיע על ערך הנכס לכאן ולכאן, כיוון שיש אנשים הרואים בקרבה למוקדים אלו כגורם מפריע, ויש כאלו הרואים בכך נוחות.

למשל, אוניברסיטאות הן מוקדי משיכה לאלפי סטודנטים מידי שנה, לכן שכונות ישנות הקרובות לאוניברסיטאות בארץ נהנות מביקוש רב לשכירות וביקוש גבוה למי שמחפש דירות להשקעה. לכן ערך הדירות באיזור יכול לעלות כ15% מעל מחירים באיזורים דומים שרחוקים מהאוניברסיטה.

כשמדובר בבתי הספר, קרבה מיידית אליהם (קו ראשון) יכולה להוריד את ערך הנכס ב8-10%, בגלל מטרדים כמו תפיסת חניות פרטיות ברחוב, רעש ופקקים שנוצרים באיזור בשעות הבוקר ואחה”צ. עם זאת, כשיש קרבה לא מיידית לבית ספר (קו שני והלאה), ערך הדירה עשוי לטפס ב5% ויותר בעיני הורים צעירים, בעיקר כשמדובר בבתי הספר הנחשבים והמובילים בעיר.

קרבה לכביש ראשי

עורקי תחבורה ראשיים, שבד”כ ימצאו במרכז העיר, משפיעים בד”כ על הקלות להתנייד באיזור ולכן יכולה להשפיע לחיוב על שווי הדירה באיזורים הקרובים, אך מצד שני קרבה לכביש ראשי יכולה לגרור גם חשיפה לרעש וזיהום מהכביש ולכן עלולה להוריד את הערך הנתפס של שווי הדירה. אז איך זה עובד?

באופן כללי בניין שנמצא על קו ראשון לכביש שווה הרבה פחות מבניין המצוי בקו שני לכביש, וגם בבניין עצמו יש הבדלי שווי בין דירה חזיתית לכביש לבין דירה עורפית לו. באזורים יקרים הפער עלול להגיע לכדי 15%.

לדוגמא, הציר הראשי של רכס הכרמל בחיפה הוא “ציר מוריה”. כל השכונות הסמוכות לו כגון מרכז הכרמל, אחוזה, כרמליה ורמת בגין נחשבות לשכונות מבוקשות שנהנות מביקוש רב וממחירים גבוהים. אך הנכסים הצמודים ביותר לציר – ערכם יהיה נמוך יותר מהדירות העורפיות כי הם חשופים להמולה, העדר חניות ורעש מן הכביש. ולעומתם, בניינים במרחק הליכה קצר מן הציר, נהנים מהמחירים הכי גבוהים בשכונה.

לדוגמא, הציר הראשי של רכס הכרמל בחיפה הוא “ציר מוריה”. כל השכונות הסמוכות לו כגון מרכז הכרמל, אחוזה, כרמליה ורמת בגין נחשבות לשכונות מבוקשות שנהנות מביקוש רב וממחירים גבוהים.

אך הנכסים הצמודים ביותר לציר – ערכם יהיה נמוך יותר מהדירות העורפיות כי הם חשופים להמולה, העדר חניות ורעש מן הכביש. ולעומתם, בניינים במרחק הליכה קצר מן הציר, נהנים מהמחירים הכי גבוהים בשכונה.

טיפ לקונים:

אם אתם מתעניינים בדירה באיזור הקרוב לכביש ראשי, שימו לב שלפעמים המוכרים ירצו להראות לכם את הדירה רק בשעות שקטות. או שבשעת הביקור שלכם, הם יסגרו חלונות ויפעילו מזגן כדי להסתיר את מטרד הרעש מהכביש.
לכן תבקשו להגיע לדירה גם בשעות השיא, תפתחו חלונות ותבקשו לכבות מזגן כדי להבין עד כמה החשיפה של הדירה לכביש יכולה להפריע לכם.

2. גיל הנכס

באופן טבעי, דירות יד שניה שוות פחות מדירות חדשות. וככל שדירה ישנה יותר, השווי שלה נמוך יחסית לדירות חדשות יותר, כאשר אנו משווים דירות עם פרמטרים דומים (שכונה דומה ושטח דומה). אחד הגורמים שמזכים את הדירות החדשות ביותר נקודות, הוא הממ”ד. לאחר מלחמת המפרץ הוחלט להוסיף ממ”ד לכל בניין משותף. כל הדירות בבניינים משותפים שנבנו אחרי 1990 בישראל, נבנו עם ממ”ד.

מהסיבות הברורות במציאות הישראלית, אנשים רבים לא מוכנים בכלל לרכוש דירה ללא ממ”ד, ולכן דירות חדשות עם ממ”ד שוות יותר. אך למרבה הפלא, באיזורים מסויימים יש ביקוש גדול יותר דוקא לדירות ישנות שנבנו “בסגנון של פעם”.

בבניינים שנבנו לפני שנות ה-80, הדירות מאופינות בתקרות גבוהות יותר, קרוב ל-3 מטרים, לעומת 2.6 בבניה חדשה יותר), ובחדרים שינה גדולים יותר עם שטח של 12-15 מ”ר, לעומת 10 מ”ר בבניה החדשה. אלו לפעמים מושכות קונים יותר מהדירות החדשות.

3. המצב הפיזי של הדירה

דירה ישנה הזקוקה לשיפוץ מקיף תעלה פחות מדירה חדשה או דירה ישנה ששופצה. הגורמים המשפיעים ביותר כאן הן תשתיות הדירה: צנרת המים והביוב, המטבח, רטיבות בקירות ותשתית החשמל. ליקויים בתשתיות יגררו הורדה של שווי הדירה.

האם שיפוץ הדירה משתלם ?

אם אתם מוכרים דירה ומתלבטים אם שווה לשפץ אותה, דעו שהשיפוץ בוודאות יעלה את שווי הדירה, אבל לא בהכרח תצליחו להחזיר את ההשקעה עליו !
זה כמובן תלוי בסוג השיפוץ. למשל, שיפוץ מקיף יכול לעלות לכם בין 200-250 אלף ש”ח. השמאים בד”כ יוסיפו לדירה משופצת כ5-10% מהערך שלה לפני השיפוץ, ולא על בסיס מחיר השיפוץ שלכם. ואם השיפוץ שלכם לא יקלע לטעמם של הקונים, אפקטיבית לא תצליחו למכור אותה במחיר שתכננתם ותפסידו על השיפוץ.

אז אם החלטתם לשפץ רק בשביל לעלות את הערך ולמכור, כדאי שתתייעצו עם מתווך בעל נסיון בהשבחת נכסים באיזור שלכם.
אם בדירה קיימות בעיות תשתית חמורות, כמו נזילה בצנרת או הגג, בעיות בחשמל וכו’, חובה עליכם לתקנם או להודיע עליהם לרוכשים הפוטנציאליים. הסתרת מידע זה יכולה להוות עילה לתביעה וברוב המקרים החוק והשופט יהיה בצידם של הקונים.

בכל מקרה, לפני מכירת נכס רצוי להביא אותו למצב מכירה מיטבי. זה אומר לבצע “רענון” לדירה: לתקן את השאריות של נזקי הרטיבות, קילופי צבע בקירות והתקרה, לנקות אותה היטב, להיפטר מדברים מיותרים ולהפוך אותה לפחות עמוסה. כמובן שיעזור גם לצבוע אותה לתת לה מראה רענן.

4. רישום בטאבו

דירה שרישומה לא הוסדר בטאבו והבעלות בה משותפת בין כמה בעלי זכויות, תהיה שווה פחות מדירה שרישומה מוסדר. חשוב מאד שתהיה התאמה בין מה שכתוב במסמכי הטאבו של הנכס לבין מצבו בפועל!

כאשר רוכש פוטנציאלי לוקח משכנתא למימון העסקה, הבנק שולח שמאי כדי לבדוק את תקינות הנכס ויהיה מוכן לממן רק נכסים “כשרים” עם התאמה מלאה בין פרטי הנכס בטאבו לבין המצב בשטח.
אם קיימות אי התאמות כלשהן בין מצב הדירה לרישום בטאבו, הבנק יסרב לתת לקונה משכנתא על הנכס, והמוכר ידרש למכור את הדירה במזומן לקונה בעל אמצעים, שמבין שהביקוש לנכס ירד וכך גם ערכו, שיכול לרדת ב-10-30% תלוי עד כמה המקרה מסובך לתיקון.

טיפ חשוב למוכרים: לפני שאתם מתחילים את תהליך המכירה, תוציאו את כל המסמכים מהטאבו ותוודאו שהכל נקי במסמכים. אם אינכם מבינים בנושא, כדאי מאוד תפנו לעורך דין או מתווך שילוו אתכם בעסקה.

5. מעלית בבניין

בבניינים חדשים מעלית היא סטנדרט, אך מה לגבי בניינים ישנים? קיומה של מעלית מקפיצה את ערך הנכס, ואפילו הפוטנציאל להתקין מעלית בבניין תקפיץ את שווי הדירות בו, למול דירות בבניין שבו לא ניתן להתקין מעלית בקלות.

לדוגמא: השכונות הטובות והמבוקשות בחיפה כגון: כרמליה, רמת בגין ואחוזה מאופיינות ע”י בניינים ישנים שנבנו לפני שנות ה-80, בני 3-4 קומות וללא מעלית.
בעשורים האחרונים הדרישות של הרוכשים השתנו, ויש יותר דגש על נוחות ונגישות, כלומר שהגישה לדירה תהיה נוחה כמה שאפשר, ושיהיו שם כמה שפחות מדרגות.

מסיבה זו כמות המדרגות עד הדירה תשפיע בצורה ניכרת על הערך הנתפס שלה. עד 30 מדרגות (קומה 2) כמעט ולא תהיה השפעה על המחיר. אך בקומה השלישית והרביעית בבניין ללא מעלית, ערך הדירות יהיה קטן ב5-15% ביחס לקומות התחתונות !

טיפ למוכרים ומשקיעים: הוספת מעלית היא דרך מצויינת להשביח את ערך הנכס שלכם.
לדוגמא: מעלית קטנה ל4 נוסעים בבניין של 4 קומות (עם עמודים) תעלה באיזור 300,000 ש”ח, סכום שיתחלק בין 6 הדירות בבניין. החלק של הקומה עליונה יהיה סביב 75,000 ש”ח לדירה, אבל המעלית תעלה את ערך הנכס בכ 5-7%.

6. מרפסת – נוף

אנשים אוהבים מרפסות. מרפסת בדירה תעלה את השווי שלה בעיקר בזכות הנוף שהיא משקיפה אליו. סוג הנוף, ועד כמה הוא פתוח ישפיעו על עליית השווי מהמרפסת. בקומות גבוהות מאוד, ובמקומות החשופים לנוף טבעי כמו פארק או ים – שווי מ”ר של מרפסת שקול למ”ר משטח הדירה הפנימי.

בחיפה לדוגמא, ישנם 2 סוגים עיקריים של נופים:
נוף לים – שיכול להיות פתוח או חלקי. נוף פתוח יוסיף לערך הנכס, בין 5-10%
נוף לואדי – או נוף ירוק, שערכו נמוך יותר ומוסיף בין 2-3%.

7. חניה צמודה

לפי הלמ”ס, בסוף 2014 היו בישראל קרוב ל3 מליון רכבים, אז ברור שמקום חניה הוא פרמטר משמעותי שמוסיף יוקרתיות לדירה. כאשר גם סוג החניה משפיע: חניה פתוחה תהיה שווה פחות מחניה מקורה או חניה מתחת לעמודים.

ככל שהשכונה מבוקשת יותר באיזור סוציו-אקונומי בינוני-גבוה, כך גרים בה יותר דיירים עם רכבים ובד”כ נוצר מחסור רב יותר בחניות. לכן הביקוש לדירה עם חניה בטאבו יהיה גבוה יותר, וערך הנכס לדירה עם חניה צמודה יכול להיות גבוה ב 5-10%.

8. מגדל יוקרה – קומות ועלויות אחזקה

שווי דירה במגדל יוקרה יהיה גבוה מאוד בגלל הסטטוס. אך באופן מפתיע, עלויות התחזוקה הגבוהות יכולות לגרור הורדה מהערך. כך יוצא שדירה במגדל עם בריכה, חדר כושר ושוער יכולה להמכר במחיר נמוך יותר מדירה במגדל דומה ללא התוספות הנ”ל.

הקומה במגדל תשפיע על ערך הנכס: ככל שהקומה גבוהה יותר, מחיר הדירה בה יעלה בהתאם בגלל הנוף הפתוח ותחושת היוקרה. להמחשה: קבלני בניין בד”כ מתמחרים כל קומה בהפרש של 10-30 אלף ש”ח בממוצע.

לדוגמא, בשכונת “סביוני דניה” בחיפה נבנו לאחרונה כמה פרויקטים של מגדלי יוקרה. פרויקט אחד של חברת אשדר שנקרא “טריו”, הכולל מתחם יוקרתי של בריכה וחדר כושר, ובו עלות התחזוקה (ועד בית) היא מעל 1,000 ש”ח בחודש.

לידו נבנה מגדל יוקרה של חברת “יובל אלון”, ללא בריכה ועם עלויות תחזוקה נמוכות משמעותית.

שני הפרויקטים כוונו לקהל יעד של מצמצמי דיור משכונת הוילות “דניה” שסמוכה לפרויקטים – אוכלוסיה אמידה ללא בעיות כלכליות. ועם זאת, הפרויקט ללא הבריכה היה מבוקש הרבה יותר ורוב הדירות בו נמכרו כבר בחודשים הראשונים לבניה.

9. פוטנציאל שדרוג (תמ”א 38)

פוטנציאל לשדרוג הדירה או הסביבה הוא גורם משמעותי בקביעת השווי. הפוטנציאל עשוי לנבוע מתכניות בנין ערים מאושרות המאפשרות הגדלת הדירה, או על ידי עמידה בתנאי תמ”א 38.
ערכי הדירות בבניין שכבר עבר פרוייקט תמ”א 38, יכולים להיות גבוהים ב40% מבניין דומה שלא עבר את הפרוייקט.

גם הפונציאל לעבור פרוייקט תמ”א 38, יקפיץ את שווי הנכסים בבניין אפילו לפני שהפרוייקט בוצע, בכ10-15%. אך חשוב לזכור שמדובר בפרויקט ארוך של 3 שנים ואף יותר אם יש סיבוכים בירוקרטיים. במהלך ביצוע הפרוייקט, הבניין יהיה תחת שיפוצים ובנייה מאסיבית, מה שיכול אף להוריד את ערכו יחסית לבניין דומה שטרם התחיל את הפרוייקט, ולכן בעת תמחור הנכס יש להתייחס גם למרכיבים האלו.

10. פינוי בינוי

אם אושר פרוייקט פינוי בינוי בסביבה הקרובה לבניין כלשהו, שווי הנכסים בו צפוי לעלות, למרות מטרדי התנועה שעשוי להטיל הפרויקט החדש. מהסיבה שהפרויקט החדש אמור למשוך אוכלוסיה חזקה ובכך להעלות את הרמה הסוציו אקונומית בסביבה.

לדוגמא: שכונת “רמת הנשיא” החדשה בחיפה, נבניתה בצמוד לאחת השכונות הזולות והפחות מבוקשות, “נוה דוד”. כתוצאה מהמהלך, מחירי הדירות בשיכונים הישנים ליד הפרוייקט עלו בעשרות אחוזים. כל אזור חלש סוציואקונומית שמצליח להביא אוכלוסיות חזקות יותר בעקבות פרויקטים חדשים, ערכו עתיד לעלות. הבניינים שנמצאים במסגת של תוכנית פינוי בינוי מאושרת, ערכם יעלה בעשרות אחוזים.

חשוב להזהיר: אם אתם רוצים לקנות דירה לעצמכם או להשקעה באזור עם ייעוד לפינוי בינוי, אל תקבלו את ההבטחה ל”פינוי בינוי” בתור עובדה בשטח. תעשו שיעורי הבית על האיזור ותוודאו בעייריה ואצל מהנדס העיר כי הפרוייקטים אכן עתידים להתבצע בעתיד הנראה לעין.

בישראל יש המון תכניות לפינוי בינוי המאושרות קרוב ל-10 שנים ועדיין שום דבר לא קרה, בגלל בעיות בירוקרטיה, מיסוי, נזילות של קבלנים וכמובן היצע הדירות באזור.

11. מצב השוק – היצע וביקוש

גורם חיצוני שמשפיע על מחירי הדירות הוא ההיצע והביקוש לדירות דומות באזור, או הביקוש לקניית דירות באופן כללי. ניתן לסווג את מצב השוק כ “שוק של מוכרים” בו הביקוש גדול וההיצע הדירות קטן, ולכן מחיר הדירות יעלו. או “שוק של קונים” בו ההיצע עולה על הביקוש ומחירי הנכסים יורדים לטובת הקונים.

נניח שהערכנו את שווי הנכס ב1,000,000 ש”ח. אבל ההערכה בוצעה בזמן שבו באזור שלנו היו עוד אלטרנטיבות דומות ש”התחרו” ביניהם. יכול להיות מצב בו כל הנכסים באזור מבוקש נמכרו ונשאר רק הנכס שלכם. כלומר: ההיצע קטן, והביקוש נותר זהה. במקרה כזה השווי הנתפס של הנכס שלכם יכול לטפס ב-5% ויותר.

יתכן גם מצב הפוך, שבו התחילו לשווק פרויקט חדש באזור שלכם, ובעלי דירות יד שניה ראו הזדמנות “לשפר דיור” והציפו את האזור בדירות שלהם למכירה. אז ההיצע גדל והביקוש נותר זהה או אפילו קטן עקב כניסת הפרויקט החדש לתמונה. במצב כזה תוכלו לאבד 5-10% משווי הנכס.

טיפ למוכרים: תהיו עם יד על הדופק בכל הקשור לביקוש וההיצע בשכונה שלכם ותנסו להבין מתי הוא בשיא, כדי למצות את פוטנציאל המכירה של הנכס שלכם. הכנסו ללוחות קניה ומכירה אינטרנטיים והתעדכנו על העסקאות שמבוצעות באיזור שלכם.

מה משפיע על מצב השוק?

מדיניות הבנקים בנושאי משכנתא

נכון להיום, כדי לקחת משכנתא אדם צריך שיהיה לו הון עצמי של 25% ממחיר הנכס. במידה והבנק יקטין את הסכום ל-10% ויאפשר לקחת 90%, או שיאפשר שימוש בביטוח אשראי EMI כמו שהיה בעבר, יהיה קל יותר לקנות את הדירה. מה שיגביר את הביקוש ויעלה את המחירים, בהנחה שהיצע הדירות לא ישתנה גם הוא.

מצב הריבית במשק

מצב הריבית במשק משפיע בגדול על מחירי הדירות בשוק. בישראל רב הדירות נקנות בעזרת משכנתא. אז כל השפעה על היכולת של אדם לקחת משכנתא, תשפיע גם על יכולתו לקנות דירה.
לכן כאשר הריבית יורדת, נשלם פחות ריבית על המשכנתא לקניית דירה, יותר אנשים יקחו משכנתאות ולכן הביקוש לקניית נדל”ן עולה. ובאופן דומה, כשהריבית במשק עולה, נשלם על המשכנתא פרמיה גדולה יותר, אז הביקוש לדירות באופן טבעי יירד, כיוון שיהיה פחות כלכלי לאנשים לקחת משכנתא.
בשנים האחרונות בישראל ראינו שהריבית ירדה, ויותר אנשים לקחו ולוקחים משכנתאות, וכפועל יוצא מהגדלת הביקוש והיצע שלא גדל, מחירי הדירות עלו.

מצב הבורסה

בחודש האחרון (אוגוסט 2015) ראינו שהבורסות העולמיות חוו “מיני משבר” שהשפיע כמובן גם על המסחר בישראל. כאשר הבורסה יורדת בקצב מהיר, משקיעים רבים בורחים ומוציאים את הכסף.
משקיעים שנכוו מהבורסה יחפשו אפיקים סולידיים יותר להשקעה, ולרב ימצאו נחמה בנדל”ן וירצו לקנות נכסים. אירועים כאלו יכולים לדחוף יותר משקיעים להשקיע בנדל”ן, ובכך להגדיל את הביקוש ואת המחירים בהתאם.

ישנם גורמים רבים שיכולים להשפיע על מחירי הדירות בישראל, ורב הגורמים לא מוחלטים, אלא תלויים מאוד בערך הנתפס שלהם ע”י הקונים הפוטנציאליים וע”י כוחות השוק.

קונים ומוכרים אשר מחפשים למקסם את העסקה שלהם, חשוב שתכירו את הגורמים האלו ותדעו איך הם עומדים לטובתכם בעסקה, ועל בסיס מה לתמחר את שווי הדירה שלכם.