תחום הפינוי בינוי הפך להיות תחום מרכזי בנדל”ן בישראל בשנים האחרונות.
חוסר בשטחים לבניה חדשה, עליית מחירי הדירות באיזורי הביקוש הצפופים, והתישנות מבני הנדל”ן בחלקים רחבים בארץ הובילו כולם יחד להתפתחות התחום.
פינוי בינוי נמצא יחד עם תמ”א 38 בתחום ההתחדשות העירונית אך בשונה מתהליכי תמ”א המדברים על פתרון מקומי לבניין או שניים, היינו תהליך שמכוון לשטחים גדולים ומספר גדול יותר של בנינים, דבר הדורש שינוי בתב”ע (תוכנית בניין עיר) ולכן מדובר בתהליך מורכב משמעותית שלוקח הרבה יותר זמן ודורש הסכמה גבוהה משמעותית מהדיירים, יזמים מנוסים עם יכולות כלכליות ועירייה שמלווה ברקע ודוחפת קדימה וכמובן לעבור דרך ועדות מקומיות ומחוזיות.
מי שמעוניין לקנות דירה להשקעה בפרויקט פינוי בינוי צריך להבין מספר דברים חשובים לפני היציאה לדרך:
א. מה מצב התהליך
תהליך פינוי מתחילתו ועד סופו יכול לקחת גם 10 שנים, אם בכלל קורה, משלב ההחתמות עד לפינוי הדיירים והבניה בפועל הדרך היא ארוכה, ארוכה מאוד
חשוב לדעת כי אם קונים נכס במתחם בו תהליך התחיל, הדרך ארוכה וצריך סבלנות.
בו בזמן כדאי גם להבין איפה אנחנו נמצאים בתוך התהליך, בכדי להבין את מידת רצינותו…
ב. מי היזם
לפני שקונים דירה להשקעה בפרויקט פינוי בינוי, בידקו מי היזם.
לתהליך פינוי בינוי, מהותי ביותר בחירת היזם.
האם זה יזם מוכר בעל ניסיון בפרויקטים דומים
האם הוא רציני ומקדם מול העירייה?
האם זהו תהליך שבו עדיין אין יזם אלא מחתימי דיירים שאוחזים במושכות ורק ימים יגידו אם יזם רציני יכנס בכלל לתהליך
ג. מה הסטטוס בעירייה
אחד הבעיות בפרויקטים של פינוי בינוי היא העירייה עצמה,
מצד אחד העירייה חפצה בהתחדשות עירונית שתשפר את נראות העיר, תוסיף תושבים איכותיים ותעלה את ערך הנכסים וגביית הארנונה
אך מצד שני, לעירייה מגבלת תקציב ויכולות שלא יכולות לעמוד בכל הפרויקטים בבת אחת אם בכלל
מי שלוקח את הרכישה של דירה במתחם של פרויקט פינוי בינוי מומלץ ללכת לעירייה לבדוק סטטוס ולנסות לחוש לאן הרוח נושבת בהקשר לפרויקט הרלוונטי.
ד. מה מצב ההחתמות
פרויקטים של פינוי בינוי מסוג זה דורשים הסכמה של לפחות 80% מהדיירים, חשוב להבין מה סטטוס ההחתמות במתחם הרלוונטי ומידת הרצינות/ התנגדויות של הדיירים.
מתחם בעל אחוז החתמה נמוך נדון לרוב לכישלון עוד לפני שהתחיל להתקדם להצלחה…
ה. לא לקנות במחיר המשקף כבר את ההשבחה
מהרגע שרק מתחיל להיות ניחוח באוויר של תהליך פינוי בינוי כמעט כל בעלי הדירות משוכנעים שכבר בשלב זה הם זכו בפייס.
אם הם מחליטים למכור הם לרוב מתמחרים את הדירה במחיר לא ריאלי ובאחוזים לא מועטים, כאילו התהליך כבר מתחיל עוד שנה…
אין ספק שהתהליך יכול לעלות את שווי הנכס כבר בשלב הראשוני, אך בשלב זה (הרחוק מלהיות וודאי) זה אמור לביות באחוזים בודדים
כמשקיעים פוטנציאלים בדירה במתחם פינוי בינוי, אל תוותרו על הרווח העתידי שלכם על בסיס הפנטזיות של המוכר שלכם
ו. האם הפרויקט יצא לפועל?
שאלה טובה שעליה לרוב אין תשובה, פרויקטים כאלו זה 50 אחוז סיכוי להצלחה ו 50 אחוז סיכוי לכישלון
שקלו את כלל המרכיבים של העסקה והחליטו האם נראה לכם שאתם ב-50 אחוז הנכונים.
מחפשים פרויקטים של פינוי בינוי בחיפה?
בחיפה תוכלו למצוא מספר פרויקטיים במגוון שכונות.
שכונות החוף: נווה דוד, שער העליה, שפרינצק, עין הים, קרית אליעזר, בת גלים.
נווה שאנן: מגוון מתחמים בקרבה לכל מוסדות הלימוד.
רוממה הישנה והחדשה.
עוד מידע תוכלו למצוא בכתבה: “באילו שכונות הכי כדאי לחפש דירות להשקעה בחיפה?“
מוזמנים ליצור קשר ולתת למומחים למצוא לכם את העיסקה הנכונה.
