חד הנושאים המורכבים ביותר בתהליך מכירה וקנייה של דירה הוא קביעת השווי שלה. בגלל שבעסקאות נדל"ן מדובר במחירים גבוהים מאוד שמגיעים עד מליוני שקלים, חשוב מאוד למוכרים והן לקונים להוציא את המקסימום מהעסקה לכל צד.

אז איך יודעים כמה הדירה שלנו שווה?

להבדיל מעסקאות אחרות שאנחנו עושים בחיינו כמו קניית רכב ומוצרים אחרים, אין נוסחה אחת פשוטה להעריך שווי של דירה, כיוון שהמחיר הדירה מגלם בתוכו המון פרמטרים.

לכן החלטנו לכתוב את המדריך הזה, שמיועד למוכרים ולקונים, ובו נסביר לכם בפירוט איך קובעים את מחיר הדירה, מה השיטות המקובלות היום להעריך את השווי של הדירה, ומה היתרונות והחסרונות של כל שיטה. כאן נתייחס לרוב לשוק של דירות יד שניה, למרות שאלמנטים מסוימים של השיטות ניתן ואף רצוי ליישם במהלך רכישת הדירה מקבלן.

.תוכלו להעזר במדריך זה כדי להקל עליכם בתהליך הערכת השווי שתצטרכו לעשות בעסקה הבאה שלכם, ולהגיע מוכנים הרבה יותר לשלב המשא ומתן

הערכת שווי דירה באמצעות שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע שמתמחה בהערכת שווי של נכסי נדל"ן עפ"י הפרמטרים שהראיתי למעלה, ועוד רבים אחרים. אם תעסיקו שמאי, תוכלו לקבל חוות דעת מקצועית מאוד ותפטרו את עצמכם מכאב הראש של הערכת שווי לדירה.

מדובר בשיטה רשמית להערכת שווי נכסים, שבה משתמשים בנקים, חברות ביטוח וגורמים נוספים שמחוייבים לתת חוות דעת רשמית ומקצועית על נכס.

אם תבחרו בשיטה זו, עומדות בפניכם 2 אפשרויות לשכירת שירותי שמאי:

א. שמאי פרטי

ב. שמאי מהבנק במסגרת פתיחת תיק משכנתא

כמה עולה השירות?

שמאי פרטי יעלה לכם בין 2,000-3,000 ש"ח, ואילו שמאי שתקבלו מהבנק במסגרת פתיחת תיק משכנתא, יהיה משמעותית זול יותר – כ600-800 ש"ח בלבד, כיוון ששירות זה מסובסד ע"י הבנק.

אבל כמו שאתם יודעים, לפעמים הזול גם עולה לנו ביוקר: מהנסיון האישי שלנו ולקוחות רבים , הערכת שווי מהבנק בד"כ נוטה טיפה לטובת הבנק – כלומר נמוכה יותר, אף על פי שמבחינה רשמית אף שמאי של הבנק לא יודה בכך.

מהנסיון שלנו נוכל לומר כי:

הערכות של שמאים פרטיים גבוהות יותר ב-5-10% מהערכות של שמאים שסיפק לכם הבנק במסגרת לקיחת משכנתא.

מה תצטרכו לספק לשמאי?

בעבודה עם שמאי, תצטרכו לספק לו את כל המסמכים הרלוונטיים השייכים לנכס:

נסח טאבו

נסח הטאבו היא תעודת זהות של הנכס שלכם. ניתן להוציא אותו מן הלשכה לרישום מקרקעין (טאבו).

בזמן ביצוע הסכם לקניה/מכירה עורכי דין מוציאים אותו היישר מן הלשכה עצמה עם החותמת הרשמית, אבל שמאי יוכל לקבל מכם גם עותק, שאותו ניתן להוציא מן האתר של משרד המשפטים.

ישנם שני סוגים עיקריים של הנסחים והעלות שלהם  15 ש"ח.

נסח טאבו מרוכז – מכיל בתוכו את הפרטים של כל הדירות של החלקה (בניין משותף עם כניסה אחת או יותר), שבו תוכלו לראות את הפרטים של כל בעלי הדירות בבניין. (שימושי אם אתם בועד הבית ורוצים לדבר עם בעל דירה שמושכרת תקופה ארוכה והשוכרים שלה הפסיקו לשלם את דמי הועד  ).

כדי להוציא את הנסח המרוכז תצטרכו לדעת את הגוש ואת החלקה של הבניין. אם חוזה הרכישה של הנכס נמצא בהישג ידכם, הפרטים האלו רשומים בדרך כלל בדף הראשון. אם אתם לא זוכרים איפה שמתם אותו – לא נורא, בקישור הבא תוכלו לקבל את הפרטים של הגוש והחלקה לפי הכתובת המדוייקת שלכם:

http://mapi.gov.il/Pages/LotAddressLocator.aspx

נסח טאבו מלא – דהיינו נסח שבו רשומים הפרטים רק של הדירה שלכם. כאן, בנוסף לגוש והחלקה, תצטרכו להקיש גם את תת חלקה או חלקת משנה, שזו בעצם הדירה שלכם. אם לא תוכלו למצוא את חוזה הרכישה, תצטרכו קודם להוציא את הנסח המרוכז ולאתר את דירתכם, שלידה יהיה כתוב מספר של תת החלקה שלכם.

.השמאי יעדיף את הנסח המלא, כי רשומים בו יותר פרטים רלוונטיים על הנכס עצמו

צילום של תיק בניין בעירייה ומסמך המעיד שהבניין אינו מסוכן –  שאותם תקבלו בעירייה במחלקה לרישוי ופיקוח על הבניה, במינהל ההנדסה,על גבי דיסק תמורת תשלום סמלי 100-120 ש"ח (תלוי בעירייה).

מדובר בעצם בתשריט של הנכס שמראה את הגבולות והנתונים הפיזיים של כל הדירות בבניין המשותף, כגון הצמדות של מחסנים, חניות, גג וחצר. התשריט מראה אם המצב התכנוני תואם למצב בשטח ואם בוצעו בנכס חריגות או עבירות בניה כלשהן (אשר כרוכות בקנסות).

בנוסף השמאי יבקש מכם גם את התשריט בית משותף, כפי שהוא רשום בלשכה לרישום מקרקעין (טאבו) וזאת כדי להבטיח התאמה מלאה בין שני התשריטים (של טאבו ושל עירייה). תשריט כזה עולה 33 ש"ח וניתן להוציא מהאינטרנט בקישור הבא:
http://fileextractor.justice.gov.il/tabu

*חשוב לציין, שברוב הערים הגדולות במחלקות לתכנון ובניה סורקים את התיקים וניתן לצפות בהם בחינם. אתם רק צריכים להקיש את המידע הרלוונטי ותקבלו לכל המסמכים הסרוקים בתיק בניין נתון. אומנם לא ניתן להדפיס ולהציג לגורמים הרשמיים, בשביל זה תצטרכו להגיע פיזית לעירייה או טאבו.

לדוגמא קישור למערכת כזאת בעיריית חיפה.

מה השמאי עושה?

השמאי יבצע התאמה בין המצב התכנוני והמקורי לבין המצב בפועל. לדוגמא, כאשר מבוצעות בדירות שינויים תכנוניים, כגון הוספת ממ"ד, מרפסת, פרגולה ועוד – זה חייב להיות מתועד בעיריה, כי היא זו שחייבת לספק היתר לשינויים.

רצוי שכל שינוי בנכס יתועד גם בלשכה לרישום מקרקעין (טאבו). אם מתגלה שאין התאמה בין מה שרשום בעיריה לבין מה שקורה בפועל, הדבר משפיע באופן ישיר על השווי הנכס, מכיוון שאם הפעולה נעשתה ללא אישור/היתר של העירייה, הרי שמדובר בעבירת בניה ולא משנה אם הדבר נעשה לפני 20 שנים, כי חוק ההתיישנות לא חל על עבירות בניה. עבירות כאלה כרוכות בקנסות שיכולים לעבור את 100000 ש"ח ולעיריה קיימת זכות גם להוציא צו הריסה לחלק של הנכס שנבנה ללא היתר. וגם אם העירייה טרם נקטה בפעולות אכיפה, עדיין הבנק לאחר בדיקה מעמיקה והבנה של הבעיה, לא יהיה מוכן להעניק משכנתא לרוכש הפוטנציאלי. לכן מחיר הנכס יגלם בתוכו את הסיכונים הרבים הכרוכים בעסקה ויכול להיות נמוך ב-20-50% ממחיר השוק,תלוי בחומרת הבעיה.

השמאי מבצע בדיקות השוואתיות עם נכסים דומים שנמכרו באזור של הנכס הנבדק – גם השמאים משתמשים במידע שמדווח לרשות המיסים (המערכת שלהם דומה מאד לאתר מדל"ן, רק מפורטת יותר).
השמאי לוקח בחשבון את כל הגורמים הפנימיים המשפיעים על שווי הנכס שתיארנו קודם, כגון: מצבו הפיזי, גודל השטח וכו'.

הערה חשובה: אם הנכס עבר שיפוץ, השמאי לא יתחשב בעלות השיפוץ, אלא יוסיף אחוז מסויים לשווי הנכס, לרב כ5-10%. כך שאם השקענו סכום גדול בשיפוץ, לא תמיד ישתלם לנו להעריך שווי באמצעות שמאי.

השמאי משקלל את כל הפרמטרים להערכת השווי וכותב דו"ח מפורט שאותו ניתן להציג לכל הגורמים הרלוונטיים.

יתרונות השיטה :

תקבלו הערכה נייטרלית ואובייקטיבית לשווי של הנכס בלי להשקיע הרבה מזמנכם. זה פשוט, נוח ובסוף תקבלו מסמך מסכם שאותו ניתן להציג לכל הגופים הממשלתיים ובמקרים הבאים לא ניתן להסתדר בלי זה:

– כאשר תרצו לקחת משכנתא

– כאשר תרצו למחזר משכנתא או לקחת משכנתא שניה והבנק ירצה לראות את השווי העדכני של הנכס

– כאשר זוג נשוי שנמצא בתהליך גירושין ולא מגיע על הסכמה לגבי תמחורו של הנכס

חסרונות השיטה: 

הערכות פרטיות לצורך קביעת מחיר הנכס במסגרת תהליך המכירה לא ממש זולות, ולעיתים נראה לנו שאנחנו יכולים להסתדר לבד בלהעריך את שווי הנכס.
למרות שהערכת השמאי היא לרב מדוייקת, לא תמיד היא כזו, כי היא בכל זאת מסתמכת על נסיון העבר והמצב בהווה יכול להשתנות מהר מאד: (היצע הדירות גדל או קטן תוך שבוע, מצבים של כח עליון (מלחמות או מבצעים) מה שגם ישפיע ישירות על הביקוש, דהיינו על המחיר שקונים פוטנציאליים יהיו מוכנים לשלם).

מאגרי מידע חינמיים על עסקאות נדל"ן

באינטרנט הישראלי קיימים מספר מאגרי מידע חינמיים לחלוטין, בהם תוכלו לראות היסטוריה מדוייקת של כל הדירות שנמכרו בישראל ובאזורכם בפרט:

Madlan – www.madlan.co.il

באתר תוכלו להקיש את הכתובת המלאה, שאף כוללת עיר, רחוב ומספר בית, מיד תוכלו לראות את התמונה של הבניין (כי האתר מקושר למפות של גוגל) ואת כל הדירות שנמכרו בבניין ספציפי וגם בסביבה כולה.

בנוסף תוכלו לראות את כל הפרמטרים של השכונה ברזולוציה מאד גבוהה. האתר נותן המון נתונים סטטיסטיים, כמו כמה דירות חדשות ויד שניה נמכרו בעיר או שכונה בשנה אחרונה, תוכלו לראות את בתי הספר והדירוג שלהם, תוכלו לראות מיהם השכנים שלכם ואפילו בעד מי הם הצביעו בבחירות האחרונות.

http://homeprices.yad2.co.il/?NoAddress=2&page=realestate-index–  Yad2 

http://pricelist.winwin.co.il – WinWin

גם כאן תוכלו לראות את כל הדירות המכורות לפי כתובות וגם להתרשם מכל מיני סטטיסטיקות מגניבות.

כלי מגניב שקיים במאגרים האלה, שהם מראים באופן מוחשי את הדירות שנמכרו וגם את הדירות שמוצעות למכירה באותן הלוחות.

אתר רשות המיסים – הכלי הממשלתי, שממנו האתרים האלה שואבים מידע, כי זאת הרשות שמתעדת את כל העסקאות ומפרסמת אותן באתר, שכתובתו:
https://www.nadlan.gov.il

כאמור, אתר זה, הוא המקור והוא גם מאפשר לקבל מידע לפי כתובות ולפי הגושים והחלקות ומה שמבדיל אותו מאחרים שהזכרנו, שכאן נוכל לחפש נכסים גם לפי שנים, לעומת האתרים הקודמים.

בעקרון, האתר של רשות המיסים – זה המקור. כל שאר האתרים פשוט מעתיקים את המידע משם, אבל המידע שהוא מציג טיפה יבש ולא גראפי, לעומת המידע של לוחות הפרסום, שהוא מאד גראפי ומורחב וניתן לראות שם הרבה דברים מגניבים, כמו תמונות של הבניינים, דירות שעומדות למכירה ברגע זה, נתונים לגבי השכנים, רמה סוציו-אקונומית, בתי ספר ואיך האנשים באזור הצביעו בבחירות האחרונות.

עם זאת בכל האתרים המידע הכמותי אמור להיות זהה.

יתרונות השיטה

מאד נגיש, חינמי לחלוטין, מראה בצורה גראפית כל מה שאתם רוצים לדעת על השכונה שאתם מתעניינים בה וכך תוכלו לקבל המון מידע שיעזור לכם לקבל החלטה טובה ומושכלת יותר.

חסרונות השיטה

הנתונים על הדירות הם אומנם מלאים ועל פניו מדויקים, אבל הם לא תמיד משקפים את המציאות -המידע שמופיע במאגרים מוזן מדיווחים של מוכרים וקונים ולא עובר סינון וביקרות.

בבניין אחד בו כל הדירות זהות תוכלו לגלות שדירה אחת נבנתה ב-1980, דירה נוספת ב-1970 ושלישית ב-1985. גם שטחים של דירות זהות יהיו רשומים שונים, להלן הדוגמא שממחישה את העניין:

למה זה קורה ? כי ברשות המיסים מקלידים את הנתונים שהם מקבלים מהמוכרים והקונים עצמם, אשר לרוב לא יודעים במדויק את התשובות לשאלות שעו"ד שואל אותם בזמן חתימת ההסכם.

זה לא סוד שאנשים גם לפעמים משקרים בנוגע למחיר האמיתי של הדירות הנמכרות, כדי לשלם פחות מס שבח או מס רכישה. בגלל שהנתונים שמועלים למאגר לא עוברים סינון ובקרה, מתקבלת תמונה מטעה ונוצר בלבול.

קל לסנן מהמאגר נתונים בולטים ויוצאים מן הכלל, כמו דירה שנמכרה במחיר לא צפוי באזור שלה. אבל הבעיה העיקרית של מאגרי המידע הוא המחסור בנתונים שמשפיעים מאוד על המחיר:

באף מאגר לא ניתן לראות אם דירת 4 חדרים שנמכרה בבניין הייתה משופצת או לא, האם היא הייתה עם נוף לים או צמודה לכביש ראשי. אלמנטים אלו לבדם יכולים להוסיף או להוריד כ-20% משווי הנכס. אני בטוח שלא הייתם רוצים לטעות ב20% ולאבד עשרות או מאות אלפי שקלים מהעסקה שלכם.

חברות "בדק בית"

בשנים האחרונות הטרנד של חברות "בדק הית" צובר תאוצה. הקונים פונים לחברות כאלה שעושות "בדיקה לפני קניה", בדומה לבדיקת המכונית ואם מתגלים בעיות או ליקויים משמעותיים, הקונה יבקש להוריד את עלות תיקונם ממחיר הדירה, אלא אם כן, המוכר מתעקש למכור את הדירה במצב AS IS, זה אומר שלקונה ניתנת אפשרות לבדוק את הנכס לפני הקניה, כי לאחר מכן הוא לא יוכל לבוא בטענות למוכר.

במקרים כאלה קונים יעדיפו "לתמחר" את הסיכון של התקלות האפשריות ולהפחית סכום מסוים ממחיר ההצעה.

לכן ישנם מוכרים, אשר יעדיפו להקדים תרופה למכה ויזמינו בעצמם את שרותי החברה ויתקנו את התקלות במידה והם יאותרו במהלך הבדיקה ואז הם יוכלו להעריך ולתמחר את מחיר הדירה באופן מלא מבלי לפחד שמשהו יתגלה בבדיקה של הקונה.

חשוב לציין כאן, שרוב העסקאות נסגרות ללא שום בדיקה מעמיקה של הקונה. נדיר מאד שהקונים יטרחו ויזמינו את שירותיהם של חברות אלה. הקונה בודק בעצמו את הנכס או לפענים מביא את חברו "השיפוצניק" שמנסה תוך 10 דקות לגלות את כל הבעיות של הדירה.

לכן תמיד מומלץ לבחור שירות ליווי משקיעים, על מנת שידאגו לצרכי הקונה.

יתרונות – במידה ולוקחים חברה טובה, יכולים לפתור את כל הבעיות עוד לפי שהן מופיעות. דבר אשר מאפשר לתמחר את הנכס בצורה מדויקת יותר ולישון בשקט מבלי לפחד שהקונה יגלה בעיה כזאת או אחרת וידרוש לתקנה.

חסרונות – הבדיקות האלה, אם הן מעמיקות הן לא זולות בכלל ויכולות להגיע לאלפי שקלים – בין 2000-5000 תלוי בגודל הנכס ורזולוציה של הבדיקה.

הערכת מתווך

בארץ נוצר לקונים ומוכרים רבים רושם שלילי ממתווכים ככאלו שרק מחפשים לגזור על הלקוחות שלהם קופון. וזה נכון באופן חלקי, כי לא כל מתווכים הם מקצועיים, אמינים והגונים.

אם החלטתם להעזר במתווך, נסו לחפש כאלו עם המלצות מאנשים שכבר עבדו איתם בעבר ואל תתפתו משמות גדולים ומשרדים ראוותניים. מתווכים מנוסים שמתמחים באזורים ספציפיים מכירים את השוק טוב יותר מכל אדם אחר ויוכלו להעריך בצורה מדויקת את השווי האמיתי של הנכס. אל תסתפקו במתווך אחד, הזמינו כמה מהם והקשיבו למה שיש להם להגיד.

יתרונות

הערכת שווי הדירה לא תעלה לכם כסף, ותקבלו הערכה מדויקת מאוד שכוללת בתוכה גם את הניתוח המקצועי של השמאי וערך מוסף מההיכרות האישית של המתווך עם האיזור.

מתאים מאוד למי שאין לו זמן להתעסק בכל התהליך, אתם פשוט יכולים לפנות למתווך שאתם סומכים עליו והוא יעשה את כל העבודה הזאת במקומכם ולא רק שהוא לא יעלה לכם כסף, אלא הוא יחסוך לכם כסף, כי הוא ידע למצות את הפוטנציאל של הנכס שלכם, ידע לתמחר אותו נכון וידע להביא לכם את העסקה הכי טובה (גם אחרי שתיפרדו מאחוז או שניים ממחיר הנכס)

חסרונות

שוק המתווכים מאוד תחרותי, מה שמאלץ את המתווכים "ליפות את המציאות" כדי לזכות בטיפול בנכס ולהגיד למוכר את מה שהוא רוצה לשמוע. רוב המוכרים חושבים שהנכס שלהם הוא הכי טוב, ושווה הרבה יותר מן הנכס הממוצע באזור, לכן לרוב הם גם לא מקבלים יפה את האמת המרה מפיו של המתווך והמתווכים יודעים את זה ולכן חלקם ינסו להעריך את הנכס גבוה יותר, כדי לגייס אותו ואחרי זה לאט לאט ינסו "להוריד" את המוכר לקרקע.

אז מאיפה כדאי לכם להתחיל אם רוצים לעשות את זה לבד :

1. צריך לבדוק מכירות אחרונות של הנכסים הדומים לשלכם בלוחות שהזכרנו (נניח מדל"ן)
2. צריך לראות את ההיצע באזור ספציפי וזה אומר לחפש דירות דומות לשלכם, לקבוע עם מוכרים פרטיים או מתווכים(כ-60% מן הדירות יהיו רק אצל מתווכים) ,לראות לפחות 10 דירות כאלה ואף לנסות להתווכח איתם על מחיר כדי להבין את רמת הגמישות של המוכרים.
3. לבדוק גם פרויקטים חדשים באזור, כי גם איתם תצטרכו להתחרות.
4. לרשום על הנייר את כל הנתונים ולפי כל הנתונים האלה לקבוע את המחיר של הנכס שלכם, שאמור להיות גבוה ב 3-5% ממחיר הסגירה הצפוי שלכם. (אין מה לעשות, אנחנו הישראלים אוהבים להתמקח). מה שהכי חשוב, זה לא להינעל על מחיר מסוים, כי תזכרו שמה שקובע בסופו של דבר את מחיר של כל נכס,זה השוק והדירה שווה בדיוק את מה שרוכשים פוטנציאליים יהיו מוכנים לשלם עבורה.

תמחור נכון של הנכס זה המפתח להצלחה של תהליך המכירה, כי אם תעשו כאן טעות, זה עלול לעלות לכם ביוקר. לכן חשוב ביותר לעשות את כל הפעולות שהזכרנו קודם, בלי קיצורי דרך.
אבל אם תמחרתם את דירתכם נכון, זה עוד לא אומר כלום, אתם רק בתחילת הדרך והמרחק בין זה לסגירת העסקה הוא עדיין רחוק, אבל אתם בהחלט בכיוון הנכון.

עכשין אתם חייבים לבנות קמפיין פרסומי נכון ומדויק כדי שתוכלו להגיע לרוכשים הפוטנציאליים שלכם ולא לגרום לבית שלכם להיראות כמו טיילת של כל מיני טיפוסים כאלה ואחרים.
אחרי זה אתם חייבים להכין את הדירה שלכם למכירה ולגרום לה להיראות על הצד הטוב ביותר

כל זה מבטיח לכם שרק תביאו את הרוכשים אליכם הביתה, אבל כדי לעשות את העסקה הכי טובה בשבילכם, אתם חייבים להבין את הטכניקות לניהול משא ומתן ולדעת למכור את הדירה שלכם באופן קליל ולא דביק שמרתיע קונים וגם לדעת לעמוד על שלכם.

אבל בסופו של יום תמיד עדיף לפנות לבעל מקצוע שאתם סומכים עליו והוא יעשה עבורכם את כל העבודה ויוציא לכם את העסקה הטובה ביותר.

לסיכום:

הערכת שווי של נכס הוא עניין מורכב, ובגלל המחירים הגבוהים, כל טעות קטנה יכולה לעלות לכם המון כסף. לא מדובר במדע מדוייק, אלא בשילוב של ידע מקצועי, היכרות עם מצב השוק והאיזור וכמובן נסיון רב. אין שיטה אחת שהיא מושלמת, ולמעשה רק שילוב של מגוון השיטות יחד יעזור להעריך את הנכס שלכם בצורה הטובה והמדויקת ביותר.

לפני שאתם מתמחרים את הנכס שלכם, מומלץ שתלכו ותראו בעצמכם את "המתחרים" שלכם, דירות דומות באזור, מה מצבם, מה גמישות בעליהם ועוד.
ורק אחרי כל הפעולות האלה תוכלו להעריך במדויק את הנכס שלכם.